Debat Pro-Kontra KPR: Untung Apa Buntung?

ERA.id - Agustus lalu, Menteri Badan Usaha Milik Negara (BUMN) Erick Thohir berkata, ada 81 juta milenial yang belum punya rumah. 

“Generasi muda dengan era sosial media yang luar biasa hari ini lebih banyak melakukan kegiatan-kegiatan belanja untuk gaya hidup,” ujarnya di Tangerang, Selasa (8/8/2023). “Akhirnya justru kebutuhan rumah tidak punya karena habis dipakai untuk hal-hal yang justru hanya konsumtif.”

Gaya hidup menjadi sorotan Erick sekaligus kambing hitam ketidakmampuan anak muda membeli rumah. Namun, apakah hanya dengan menekan gaya hidup, rutin menabung, dan hidup sederhana maka rumah impian mereka langsung ada di depan mata? 

Menurut pengamat tata kota Dr. Yayat Supriyatna, jawabannya: Tidak. Mentok-mentoknya tetap bakal sulit bagi yang berpenghasilan rendah–terlepas berapa pun usianya. Bahkan dengan skema DP 0% yang sudah diterapkan saat ini.

Ia mencontohkan di Jakarta, harga unit rumah DP 0% tipe 36 sekitar Rp400 juta (per meternya sekitar Rp12 juta) dan cicilan bulanannya mencapai Rp4-5 juta. Sementara itu, cicilan pertamanya ditambah biaya-biaya lain bisa mencapai tiga kali lipat (sekitar Rp15 juta).

"Apakah yang bergaji di bawah Rp10 juta bisa punya rumah? Sulit," ungkap Yayat.

Gaji yang rendah dan harga properti yang terus merangkak naik jadi problem utama impian memiliki rumah–khususnya bagi anak muda. Seperti yang pernah juga disampaikan Badan Pengelolaan Tabungan Perumahan Rakyat (BP Tapera) bahwa persentase kenaikan gaji minimum masyarakat tidak sebanding dengan kenaikan indeks harga properti residensial.

Belum lagi suku bunga Indonesia masih terlalu tinggi untuk mencicil rumah, besarnya hingga 7%. Padahal, kata Yayat, di negara-negara tetangga seperti di Malaysia, suku bunganya sudah di angka 3%. 

Alasan terakhir, menurutnya, kehidupan anak muda sekarang tidak bisa dibandingkan dengan orang-orang tua dulu yang umumnya bekerja tetap atau di sektor formal. Anak-anak muda sekarang banyak yang bekerja di start up atau sektor informal seperti menjadi freelancer atau kreator konten.

Tren kerja yang tidak terikat dengan suatu perusahaan membuat pola pikir banyak milenial lebih praktis dalam memilih tempat tinggal, tidak harus dengan membeli rumah. Seandainya pun mereka ingin mengambil Kredit Pemilikan Rumah (KPR), misalnya, maka akan lebih sulit ketimbang yang bekerja formal. 

“Kenapa? Kalau nanti mau ngambil KPR dia ditanyain mana slip gaji, mana ini, mana itu. Syarat-syaratnya itu agak susah buat anak-anak sekarang,” ujar Yayat.

Jadi, mengapa ada hingga 81 juta milenial belum punya rumah, menurut Yayat tidak sesederhana akibat masalah gaya hidup semata. Bagaimana mau punya rumah jika bergaji rendah, kontrak kerja juga belum tentu bakal diperpanjang, ditambah semakin banyak properti yang dikuasai segelintir orang kaya untuk ladang investasi.

“Sekitar 30% orang kaya di Indonesia bisa beli rumah lebih dari satu,” ujar Yayat. “Sementara yang 70% lainnya, itulah yang sekarang terlunta-lunta untuk mendapatkan rumah. Mereka selama ini lebih banyak tinggal dalam rumah keluarga, co-resident namanya.”

Ketika membeli rumah secara cash jadi mimpi yang tampak mustahil bagi banyak orang, cicilan menjadi jalan tengah. Dengan segala risiko dan kondisi yang tadi disebutkan, apakah KPR menjadi solusi yang menguntungkan bagi mereka yang ingin punya rumah? Atau malah sebaliknya, menjadikan mereka tawanan sepanjang hayat? 

Kami mewawancarai dua pihak yang pro dan kontra dengan KPR. Masing-masing punya mimpi, masing-masing punya alasan dan argumentasi, dan kita tentu bebas menentukan siapa yang bakal kita ikuti jejaknya.

Pihak pro KPR: penting punya rumah, meski harus kredit

7 September kemarin, kami menemui Mike Rini, seorang financial planner di Cideng, Jakarta Pusat. Perempuan berjilbab yang membuka kantor di rumahnya itu meyakinkan kami untuk berjuang memiliki rumah sendiri, meski harus kredit sekali pun.

“Buat anak-anak muda, saya sangat memahami di mana mereka merasa memiliki rumah itu berat,” ujar Mike.

Menurutnya, salah satu alasan mengapa orang berat mengambil KPR karena memperhitungkan besaran bunga yang harus dibayar nanti. “Jadi misalnya harga rumahnya Rp300 juta, kalau membeli dengan KPR ditotal-total 15-20 tahun, yang dibayar itu 2-3 kali lipatnya, terus merasa rugi.”

Namun, ia meyakinkan kami bahwa beban itu tidak sebanding dengan manfaat yang bakal kita dapatkan di penghujung jalan. “Kita menjadi bisa punya rumah, kita bisa menyediakan kebutuhan dasar kita,” ujarnya dengan mata berbinar.

Sebagai catatan, kata Mike, kita tetap harus menjaga agar total cicilan kita tidak melebihi sepertiga dari pendapatan bulanan. Sayangnya, masih banyak yang mengambil KPR melewati batas tadi. 

“Karena memaksakan diri membeli rumah sesuai dengan kemauan, bukan sesuai dengan kemampuan,” ujar Mike. “Mungkin rumah yang di bawah kemauannya masih di bawah 30% dari penghasilan dia. Maka dari itu, untuk teman-teman milenial, untuk rumah pertama Anda, kemungkinan tidak selalu sesuai dengan impian Anda.”

Lalu, bagaimana caranya mewujudkan mimpi punya rumah pertama? Menurut Mike ada dua strategi. Pertama, memangkas pengeluaran bulanan untuk sewa tempat tinggal saat ini. “Misalnya saat ini kita ngekos, nah uang kos kita kan sebenarnya bagus buat kita nabung. Kita bisa tinggal di rumah orang tua dulu, atau di rumah mertua, atau kosnya patungan sama teman.”

Strategi selanjutnya, menargetkan berapa lama kita dapat mengumpulkan uang untuk membayar DP rumah. 

“Jadi tidak bisa 5-10 tahun dana buat DP baru terkumpul, karena harga rumahnya udah ke mana-mana, enggak kekejar,” ujar Mike. “Kita harus disiplin, misal tiga tahun dana DP rumah ini harus terkumpul ya, kalau kita harus mengorbankan 50% dari penghasilan kita untuk itu, ya itulah perjuangan kita.”

Pihak kontra KPR: Punya rumah penting tak penting, selama bisa sewa

Lain Mike, lain Bryan Ibrahim. Bryan merupakan seorang chief financial officer di kantor swasta di Jakarta Selatan. Sudah sembilan tahun ia menikah dan selama itu pula ia mengontrak rumah. Saat ditanya mau sampai kapan? Ia menjawab sampai batas waktu yang tak ditentukan. Baginya, selama bisa sewa rumah, mengapa harus beli?

“Misalnya kita bisa sewa, kenapa harus beli? Kalau kita beli, berarti harus ada tujuan. Kalau tujuannya untuk ditinggalin, well, apa bedanya sama kita nyewa juga? Less effort, kita enggak harus bayar pajak, bayar perawatan,” ujarnya, Rabu (6/9/2023).

Saat ini ia mengontrak rumah di bilangan Jakarta Barat dengan biaya Rp20 juta per tahun. Ia bilang, seandainya ia membeli rumah seharga Rp2 miliar sekali pun, jumlah segitu bisa digunakan untuk mengontrak rumah hingga 100 tahun. 

Selain itu, keuntungan lain menyewa rumah adalah ia bebas berpindah-pindah tempat sesukanya, kapan pun ia, istri, dan kedua anaknya ingin mendapatkan suasana baru. Dengan begitu, ia juga lebih fleksibel dalam memilih pekerjaan dan tempat kerja.

“Setidaknya buat yang finansialnya belum mapan, menurut saya ngontrak itu adalah freedom yang bisa kita dapat, kenapa? Karena kita tidak ada keterikatan terhadap properti tersebut,” tutur Bryan.

Ia bukannya tidak setuju kalau membeli rumah untuk memilikinya hal yang baik. Namun, kondisinya harus dalam keadaan finansial yang mapan dan tidak mengorbankan kualitas hidup yang lain.

“Kalau ada unsur memaksa, menurut saya jadi sebuah pertaruhan yang tidak akan baik nantinya untuk keluarga. Karena semuanya akan kerasa tidak make sense. Akhirnya mungkin kualitas pendidikan atau kesehatannya kurang,” papar Bryan.

Apa sih maksudnya “memaksa”? Menurutnya, mengambil cicilan di atas 30% memenuhi unsur memaksa tersebut. Karena dengan begitu akan membahayakan rencana-rencana lainnya, seperti rencana kesehatan, biaya pendidikan anak, kebutuhan harian, dan biaya tak terduga. 

“Kalau kita ambil misalnya 50% dari nett salary untuk liabilities seperti bayar KPR yang akan menjadi beban kita, menurut saya sisanya enggak akan make sense untuk bisa mencukupi sebuah kehidupan yang layak,” ujarnya.

Dengan segala pertimbangan di atas, mengambil KPR bagi Bryan merupakan liabilities atau kewajiban yang bakal membebani kita alih-alih menguntungkan. Ia bercerita banyak melihat temannya yang mengambil KPR akhirnya harus menyerah di tengah jalan karena tiba-tiba kena PHK. Di sisi lain, mereka yang membeli rumah dengan cicilan murah terpaksa mengambil tempat di pinggiran kota yang jauh dari mana-mana.

>