Tim Editor
ERA.id - Warga Apartemen Kalibata City, Jakarta Selatan, mengajukan gugatan ke Pengadilan Tata Usaha Negara (PTUN) Jakarta terhadap Dinas Perumahan dan Kawasan Permukiman (DPRKP) DKI Jakarta serta Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) Kalibata City pada 28 Januari 2026.
Objek sengketa utamanya adalah Surat Keterangan Pencatatan PPPSRS Kalibata City yang diterbitkan Dinas Perumahan DKI Jakarta pada 26 Maret 2025.
Dalam surat gugatan tersebut, para penggugat menilai bahwa proses pembentukan PPPSRS Kalibata City diduga mengandung cacat hukum sejak awal.
Kalibata City merupakan kawasan superblok seluas kurang lebih 12 hektare yang dikembangkan oleh Agung Podomoro Land (APL) melalui anak usahanya, PT Pradani Sukses Abadi, bekerja sama dengan Synthesis Development pada 2008–2010.
Kompleks ini terdiri dari sekitar 18–19 tower (termasuk Kalibata Residence, Regency, dan Green Palace) dengan total belasan ribu unit hunian, dilengkapi fasilitas pusat perbelanjaan.
Pengelolaan operasional kawasan selama hampir dua dekade dijalankan oleh Inner City Management (merek dari PT Prima Buana Internusa) yang memiliki hubungan bisnis dengan kelompok usaha APL.
Diduga cacat hukum
Para penggugat mendalilkan bahwa proses pembentukan PPPSRS Kalibata City tak sejalan dengan ketentuan peraturan perundang-undangan mengenai rumah susun dan pembinaan pengelolaan rumah susun milik.
Berdasarkan uraian dalam gugatan, beberapa kelemahan yang diduga terjadi antara lain:
Daftar Pemilih Tetap (DPT) tidak diverifikasi secara sah, sehingga para pemilik dan penghuni mengaku tidak memperoleh kepastian siapa saja yang berhak memilih dan dipilih.
Tim verifikasi dinilai tidak menjalankan fungsi sesuai aturan, khususnya dalam memastikan keabsahan data kepemilikan dan status penghuni.
Musyawarah pembentukan perhimpunan tetap digelar meski proses administratif belum dinyatakan sah, sehingga menurut penggugat melahirkan perhimpunan dengan legitimasi yang lemah.
Hal inilah yang dinilai bertentangan dengan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, serta Peraturan Gubernur Provinsi DKI Jakarta Nomor 132 Tahun 2018 tentang Pembinaan Pengelolaan Rumah Susun Milik beserta perubahan-perubahannya, yaitu Pergub Provinsi DKI Jakarta Nomor 133 Tahun 2019 dan Pergub Provinsi DKI Jakarta Nomor 70 Tahun 2021.
Dalam perspektif hukum administrasi negara, para penggugat berpendapat bahwa surat pencatatan PPPSRS tersebut memenuhi unsur Keputusan Tata Usaha Negara (KTUN) sebagaimana diatur dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1986 tentang Peradilan Tata Usaha Negara (beserta perubahannya) dan Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2014 tentang Administrasi Pemerintahan.
Keputusan tersebut, menurut mereka, bersifat tertulis, dikeluarkan oleh pejabat pemerintahan, bersifat konkret, individual, final, dan menimbulkan akibat hukum bagi para penghuni.
Partisipasi warga dipertanyakan
Salah satu isu utama dalam gugatan adalah hak partisipasi warga dalam pembentukan PPPSRS. Para penghuni mengaku tidak memperoleh akses yang memadai terhadap informasi dan proses pengambilan keputusan.
Adam, Warga Kalibata City mengaku sebagai warga tidak pernah melihat Daftar Pemilih Tetap (DPT) yang terverifikasi lengkap dan terbuka.
"Untuk sebuah perhimpunan yang akan mengurus ribuan pemilik dan penghuni, proses seperti itu menimbulkan banyak pertanyaan bagi kami,” katanya, Minggu (5/4/2026).
Sementara Alfa mengaku keterbatasan akses terhadap DPT dan kesempatan untuk memilih atau dipilih membuat legitimasi PPPSRS patut dipersoalkan oleh warga.
“Bagi kami, ini bukan sekadar soal prosedur administratif. Hak demokratis kami sebagai pemilik dan penghuni terasa terpangkas sejak awal proses. Itu yang kami uji melalui mekanisme hukum,” tegasnya.
Dalam perspektif hukum dan ilmu politik, kondisi ini oleh para penggugat dan kuasa hukum mereka dipahami sebagai potensi “defisit demokrasi” dalam struktur organisasi publik semi-privat.
Meski PPPSRS bukan lembaga negara, perhimpunan ini menjalankan fungsi publik yang strategis: mengelola kepentingan bersama, menetapkan kebijakan internal (termasuk besaran iuran pengelolaan lingkungan/IPL), dan menjadi salah satu kanal partisipasi penghuni.
Dugaan pelanggaran
Dalam gugatan yang diajukan, para penggugat juga mendalilkan adanya pelanggaran terhadap Asas-Asas Umum Pemerintahan yang Baik (AUPB) dalam penerbitan surat pencatatan PPPSRS.
Beberapa asas yang disebut dilanggar antara lain:
1. Asas Kepastian Hukum
Para penggugat menyatakan bahwa keputusan pencatatan tidak diumumkan secara layak kepada warga, dan mereka menyebutkan dalam gugatan terdapat dua surat keputusan untuk objek yang sama, sehingga menimbulkan ketidakjelasan mengenai status hukum perhimpunan di mata penghuni.
2. Asas Kecermatan
Menurut para penggugat, tidak terdapat verifikasi DPT yang valid, dan data kepemilikan tidak diuji secara independen serta tidak dapat diakses untuk dikoreksi oleh para pemilik dan penghuni.
3. Asas Keterbukaan
DPT dan dokumen pendukung lainnya, menurut penggugat, tidak dipublikasikan secara memadai dan proses tidak dijalankan secara transparan di hadapan para pemilik/penghuni.
4. Asas Kepentingan Umum
Para penggugat menilai bahwa keputusan yang berdampak pada ribuan penghuni tidak diikuti dengan pembinaan dan tindakan korektif yang memadai dari pihak pemerintah daerah, khususnya ketika muncul keberatan dari warga.
“Kami berharap pemerintah hadir untuk melindungi warga ketika ada keberatan yang serius dari lapangan. Namun, dari sudut pandang kami sebagai penghuni, respons yang kami rasakan justru sangat minim. Hal ini menambah rasa ketidakpastian hukum dalam kehidupan sehari-hari di Kalibata City,” kata Ade, warga Kalibata City yang lain.
Dalam gugatan, para penggugat juga mengangkat fenomena “administrative silence” atau sikap diam administrasi setelah warga menyampaikan keberatan administratif. Dengan merujuk pada perkembangan hukum administrasi modern, mereka berpendapat bahwa diamnya pejabat dapat ditafsirkan sebagai keputusan fiktif yang justru membuka ruang untuk menggugat ke PTUN.
Dampak
Para penggugat menegaskan bahwa persoalan ini bukan semata-mata soal prosedur administratif, tetapi telah berdampak pada kehidupan sehari-hari ribuan penghuni.
“Ada kenaikan IPL di tahun 2026, dengan penjelasan yang dari sudut pandang kami sebagai warga, belum memenuhi prinsip transparansi dan akuntabilitas. Kebijakan-kebijakan pengurus juga dirasakan banyak warga sebagai sepihak, sehingga potensi konflik antarpenghuni menjadi lebih sering muncul,” terang Bebi.
Menurut para penggugat, lemahnya legitimasi pengurus berpotensi memperburuk konflik sosial di kawasan Kalibata City. Dalam perspektif sosiologi hunian vertikal, relasi kuasa yang timpang antara pengurus dan penghuni, tanpa mekanisme akuntabilitas yang kuat, seringkali menjadi pemicu ketegangan di lingkungan rumah susun.
Ujian good governance
Kasus ini, menurut para penggugat dan pendamping hukumnya, bukan sekadar sengketa internal antara warga, pengurus PPPSRS, dan pengelola. Gugatan terhadap surat pencatatan PPPSRS Kalibata City ini juga mengangkat isu yang lebih luas, yaitu:
1. Ujian penerapan prinsip good governance di sektor rumah susun.
2. Peran aktif pemerintah daerah dalam memastikan pembentukan PPPSRS berjalan sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.
3. Perlindungan hak partisipasi, transparansi, dan kepastian hukum bagi pemilik dan penghuni rumah susun komersial.
Dalam kerangka negara hukum (Rechtsstaat), setiap keputusan pemerintah—termasuk keputusan administrasi di bidang perumahan—seharusnya dapat diuji dan bila perlu dibatalkan melalui mekanisme peradilan.
Gugatan ini menunjukkan bahwa sengketa di lingkungan rumah susun dapat berkembang menjadi persoalan tata kelola pemerintahan dan perlindungan hak warga, ketika aspek partisipasi, keterbukaan, dan kepastian hukum dianggap terlanggar.
Dalam konteks tersebut, PTUN Jakarta menjadi arena kelembagaan untuk:
1. Menguji apakah surat keterangan pencatatan PPPSRS Kalibata City telah memenuhi syarat sahnya keputusan administrasi
2. Menilai apakah asas-asas umum pemerintahan yang baik sudah dihormati sekaligus menjaga marwah negara hukum melalui mekanisme pengawasan yudisial atas tindakan administrasi pemerintahan.
Catatan penting
Siaran pers ini disusun berdasarkan dokumen gugatan yang telah didaftarkan di Pengadilan Tata Usaha Negara Jakarta, serta pengalaman dan keterangan para penggugat, para pemilik dan/atau penghuni Kalibata City.
Seluruh dugaan pelanggaran, ketidaksesuaian prosedur, dan penilaian terhadap tindakan pihak manapun yang disebut dalam siaran pers ini:
1. Masih dalam proses pembuktian di persidangan PTUN Jakarta
2. Belum dinyatakan terbukti oleh putusan pengadilan yang berkekuatan hukum tetap
3. Merupakan dalil dan pandangan para penggugat yang saat ini sedang diuji melalui mekanisme peradilan.
Para penggugat dan Komunitas Warga Kalibata City terbuka terhadap klarifikasi dan hak jawab dari DPRKP DKI Jakarta, PPPSRS/P3SRS Kalibata City, Badan Pengelola, maupun pihak terkait lainnya, baik dalam proses persidangan maupun melalui kanal komunikasi publik yang proporsional.
